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国新观点|“都市圈+圈内多中心”的空间格局初步显现,轻资产、城市更新成为产城企业新战场

date:2021-07-20 10:27:58  

前言

今年以来我国疫情防控和经济社会发展成果持续巩固,工业生产继续稳定恢复,消费品行业加快恢复,进出口延续较快增长态势,3月发布的“十四五”规划和2035年远景目标纲要为未来几年发展指明了方向。深圳中国特色社会主义先行示范区、浦东社会主义现代化建设引领区、浙江高质量发展建设共同富裕示范区、山东新旧动能转换综合试验区四个改革试点先行,成渝地区双城经济圈不断获得政策加码,南京、福州都市圈发展规划相继出炉,产业园区企业集中布局粤苏川等省份,与国家战略高度契合。


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图片来源摄图网


重点政策

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产业:都市圈与多中心同步发力,产城融合、公募REITs等得到高度重视


我国“十四五”规划纲要针对“优化提升超大特大城市中心城区功能”提出,坚持产城融合,完善郊区新城功能,实现多中心、组团式发展。目前产业发展的空间格局是都市圈与多中心同步发力,产城融合、公募REITs等成为其重要推动力。


2021年上半年产业相关政策

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资料来源:国新未来科学技术研究院整理


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地产:房企融资、个人房贷收紧力度加大,“3+2”条红线监管范围扩围


6月10日,银保监会主席郭树清在陆家嘴金融论谈上提出:那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。这意味着地产政策将继续坚持“房住不炒”的定位。

从房企融资来看,5月房企融资额1331亿,自3月来持续下降,同比降16%,环比降20%;平均利率5.7%,环比升0.3个百分点。其中绿色债券由于融资成本低、政策支持力度大等优点,在海外债占比达45%,是上月绿债融资额的近4倍。根据财联社报道,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围。


图:2020年5月-2021年5月融资额及平均利率

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从购房者融资来看,6月贝壳监测的72城主流首套房贷利率5.52%,二套利率5.77%,分别较5月上浮5个、4个基点;房贷平均放款周期50天,较上月延长2天。二套房贷在多城出现延贷、停贷等现象,主要因部分银行主动调整信贷投放速度。继打击消费贷、经营贷违规入楼之后,广深发布对融资担保类公司的监管,监管对象扩展到非银行金融机构。


图:贝壳72城主流房贷利率走势

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土地市场

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百城量价:受“两集中”政策影响,土地成交均“量跌价涨” 


从成交量来看,2021年1-5月,全国100个大中城市土地成交建面3.9亿平,同比减少19%。分类型来看,呈现“宅地和商服降幅较大”的态势,宅地、商服用地成交建面同比跌幅分别为22%、24%,工业、其他用地同比分别减少15%、14%。


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从成交价来看,2021年1-5月,宅地、商服、工业、其他用地成交楼面价同比增幅分别为31%、24%、12%、20%。

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集中供地城市:土地成交“南热北冷”,TOP30房企拿地占比超40%


从两集中22城首批地块成交情况来看,无锡、成都、杭州、南京、宁波、厦门、合肥、北京、重庆、沈阳10城溢价成交占比过半,其中南方城市占8成,北方城市中仅北京、沈阳入局,沈阳呈现冷热不均态势,溢价成交占比56%,流拍占比12%。长沙、上海、长春、武汉、济南、郑州、青岛7城底价成交占比过半,其中多城为北方城市,位居南方的上海底价成交地块多为安置房用地或租赁用地。

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TOP30房企在22城共摘294幅宅地,占全部地块比重超四成。头部房企表现尤为突出,其中融创、万科、保利拿地量均超20幅。万科、保利、华润、龙湖等房企在多城均匀布局,以分散风险;融信、龙光等集中在优势区域布局。


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图片来源摄图网


企业洞察

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业绩指标:2020年产业园区行业营收、净利同比继续增长


根据方升公布的150家产业园区企业数据,去年产业园区行业营业收入接近万亿,TOP10占比不断提升;净利润超千亿,TOP10占比微降;营业收入TOP10企业主要集中在华东、华南区域。


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新增项目:联东、中电光谷新开工和签约项目集中布局在粤苏川等省份

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资料来源:国新未来科学技术研究院整理

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重点动态:富力、华润等布局产业地产,轻资产、城市更新受房企青睐

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资料来源:国新未来科学技术研究院整理


思考启示


结合产业园区企业新增项目的布局区域和相关国家政策,在省/直辖市层面,产业园区企业可重点关注广东、江苏、浙江、上海、四川;在城市层面,重点关注已发布都市圈规划的南京、上海市中着力打造社会主义现代化建设引领区的浦东新区以及五大新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇)、济南新旧动能转换起步区(济阳、历城部分街道)。

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