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国新观点| 迈入万亿时代的产业地产，路在何方？

日期:2020-04-15

文｜朱蓉蓉，国新未来科学技术研究院研究员

受国内外复杂形势及突发疫情等因素影响，我国经济下行压力进一步加大，地方政府对产业发展的诉求更加迫切。同时，面对“房住不炒”的主基调以及高昂的土地、融资成本等挑战，以产城融合为特色的产业地产受到多方关注。产业地产的内涵及发展历程是什么？产业地产企业运营模式有哪些？行业发展趋势如何？为了厘清这些问题，国新未来科学技术研究院展开了相关研究。

内涵：

实现区域“产、城、人”有效聚合和可持续发展

产业地产是以产业为内核、地产为载体，通过政府、企业、运营商和参与者开展与生产、生活相关的一系列经济和社会活动的要素融合体，实现区域“产、城、人”的有效聚合和可持续发展。

传统产业地产VS现代产业地产

资料来源：国新未来科学技术研究院《2019年中国产业地产总结及2020年展望》

阶段：

伴随40年两化进程，产业地产历经五个发展阶段

从1979年我国第一个产业园区-蛇口工业区成立以来，我国产业地产的发展可分为以下五个阶段：一是改革开放初期的起步阶段，主要包括工业园区、出口特区的设立；二是工业化、城镇化快速发展时期的探索推广阶段，包括我国加入WTO前后的两代园区；三是稳步推进时期的整顿阶段，以国务院发布《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》为标志；四是转型升级阶段，民营资本助力产业地产从地域属性向企业属性转变，随后提出“产城融合”的理念；五是供给侧结构性改革时期的多元融合阶段，包括市场参与主体的融合、产城人融合等。

我国产业地产的发展阶段

资料来源：国新未来科学技术研究院《2019年中国产业地产总结及2020年展望》

模式：

五类产业地产运营模式

产业地产的开发和演进均离不开政府、运营商、进驻企业这三大主体，现代产业地产将传统的政府-企业二元对抗博弈结构转变成“政府-企业-运营商”三元协调稳定结构。

产业地产主要有土地开发及增值、物业租售、物业经营、资产融资和政府补偿五个盈利点。在此基础上，各产业地产企业形成五种主要的运营模式，这些模式各有千秋，但也存在一些劣势，如开发经营周期长、资本方退出难等。

产业地产主要运营模式

资料来源：赛迪顾问《2019中国产业地产报告：企业业务模式与创新实践白皮书》、华夏幸福《产业地产商业模式与市场分析》，国新未来科学技术研究院综合整理

2019年总结：

环境持续优化，规模首破万亿

从政策环境来看，规划利好频出，用地和园区管理规范化，重点城市产业正加速向中高端转型。从市场现状来看，2019年全国148家产业地产商营业收入首次突破万亿，总部集中在一线及强二线，且集中布局5G、云计算、人工智能、文旅、智能制造、汽车、医养健康七大新兴产业。

2020年展望：

行业增势可观，新模式助力高质量发展

根据过去5年营业收入的平均增速12%，预计2020年全国148家产业地产商营业收入约1.15万亿。中长期政策仍以区域协调发展为方向，企业据此集中布局优质都市圈，中新获IPO、招商REITs上市等助力园区融资渠道更加多元化，但招商能力和运营能力仍是产业地产企业的立身之本。未来，产业地产企业应积极响应国家号召，努力培育新产业、新业态、新模式，为我国经济高质量发展和新型城镇化注入新动能。

注：本文中2014-2018年全国148家产业地产商营业收入来自方升研究，2019-2020年数据为国新未来科学技术研究院预估数据，仅供参考。

美编：许园惠哲

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